Le Conseil constitutionnel doit se prononcer dans
les prochains jours sur la loi
d'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), votée par le
Parlement à la fin de février. Celle-ci comporte quelques avancées qui
devraient changer la
donne pour les locataires, à moins que les nombreux décrets qui vont préciser le
texte n'en modifient la teneur.
« Plus d'une cinquantaine de décrets portent sur le logement, dont les
relations locataire-bailleur, alors que ce n'est qu'un pan de la loi. C'est à
se demander à
quoi sert la discussion parlementaire », souligne David Rodrigues,
juriste logement à la Confédération de la consommation, du logement
et du cadre de vie (CLCV).
La mesure phare du texte continue de susciter le
scepticisme des professionnels, ces derniers arguant que la hausse des loyers
ralentit depuis 2006. Il n'empêche, la mise en œuvre de l'encadrement des
loyers doit entrer en
vigueur entre la rentrée de septembre et la fin de l'année, à condition que les observatoires qui
permettront de calculer le
loyer médian soient suffisamment précis.
Pour rappel, dans les zones tendues, les préfets fixeront
chaque année par arrêté un loyer médian de référence, un loyer de référence
majoré (supérieur de 20 % au plus du loyer médian). Un plafond que le
propriétaire ne pourra pas dépasser.
En théorie du moins. « La loi indique que le bailleur pourra aller au-delà
si le bien jouit de caractéristiques de localisation et de prestations
particulières, sans toutefois les préciser.
Un simple balcon avec une vue lointaine sur le Sacré-Cœur permettra-t-il de dépasser ce
plafond ? », s'interroge David Rodrigues.
Frais d'agence et état des lieux
Jusqu'à présent les locataires s'acquittent généralement de
l'équivalent d'un mois de loyer de frais d'agence pour la rédaction du bail. Le
même montant est en théorie payé par le propriétaire. Avec la loi, la part
acquittée par le locataire sera plafonnée.
Là encore les modalités seront bientôt connues (par un
décret). Le montant en serait de 6 à 8 euros par mètre carré en province
et de 10 euros par mètre carré àParis.
De quoi permettre aux
locataires de diviser par
deux ces frais d'agence.
Une avancée, donc, quelque peu atténuée par la prochaine
participation du locataire à l'état des lieux, dont le coût serait de 2 euros
par mètre carré.
Préavis et dépôt de garantie
Les locataires qui habitent dans des zones tendues n'auront
plus qu'un mois de préavis — au lieu de trois — lorsqu'ils quitteront leur
logement. « Trop souvent, les locataires s'installent dans leur
nouveau logement tout en continuant de payerle
loyer du bien qu'ils n'occupent plus. Cette possibilité s'appliquera dans toute
laFrance pour les particuliers
qui intègrent un logement social », précise
M. Rodrigues.
Les bailleurs devront aussi rendre le
dépôt de garantie au bout d'un mois au lieu de deux s'il n'y a pas de
contestation sur l'état des lieux. En cas de retard, le bailleur devra payer une
pénalité de 10 % du loyer hors charges pour chaque période d'un mois de
retard débuté. Jusqu'ici « l'indemnité » équivalait au taux d'intérêt
légal. Celui-ci étant voisin de 0 %, il n'incitait pas les bailleurs à se presser.
Location meublée
Là encore la loi cherche à réglementer d'avantage
ce type de location, qui sera désormais soumise à l'encadrement des loyers. Le
dépôt de garantie est fixé à deux mois, contre un dans une location libre, ce
qui peut paraître logique
étant donné que le mobilier peut subir des
dégradations. La durée du bail ne change pas, elle est d'au moins un an et même
de neuf mois pour les étudiants.
« La loi maintient une réelle souplesse pour ce type de
location, tout en essayant de réduire certains
abus. Les règles de congé sont par exemple plus protectrices et le locataire
n'aura plus à payer trois
à six mois d'avance, comme nous le constatons trop souvent », explique
M. Rodrigues.
Garantie universelle des loyers
Au chapitre des reculades, la plus criante est sans conteste
la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci, gratuite et publique, doit
(d'ici au 1er janvier 2016)protéger les
propriétaires des impayés, pendant une durée de dix-huit mois. Mais, la GUL ne
sera pas obligatoire, les propriétaires pourront continuer à choisir la
caution.
« On est loin de la grande sécurité sociale du logement
vantée par Cécile Duflot. Il est certain que les bailleurs préféreront garder le
système actuel, car cette GUL n'intervient pas en cas de dégradation et ne
couvre qu'un loyer médian. Si un bailleur loue plus cher, il devra alors prendre une
assurance complémentaire »,souligne M. Rodrigues.
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